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                    什么是房屋買賣合同 房屋買賣合同糾紛案例應該如何分析
                    來源:住范兒 | 時間:2018-04-24 14:54:27
                    什么是房屋買賣合同 房屋買賣合同糾紛案例應該如何分析
                    摘要:合同買賣糾紛中,總是伴隨著很多的房產的歸屬權糾纏不清的問題。所以很多時候,人們應該根據不同的情況,分析總結經驗然后給予人們經驗性的指導。房屋買賣合同指的是購房者與原房屋所有者簽訂的法律合同,規定了所有權的讓渡情況,對讓渡前后的一些行為租了法律層面上的界定,這可以有效地保護消費者的合法權益,維護人們的自身權益。


                        近幾年,房屋購置中產生的糾紛是約來越多,出現這些糾紛的原因總是參差不齊。但總結起來也就是那么幾類,小編給大家整理總結了一些資料,結合案例,讓大家對這一類糾紛事件有一些不錯的認識,方便人們再碰到這類問題靈活應對。

                    房屋買賣合同注意事項

                    1、必須確認房主真實身份

                    買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性,主要是核實房主的身份。因此對于業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件,尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下,該項問題更需引起客戶的注意。

                    2、必須明確雙方違約責任

                    因為房產交易復雜且金額較大,有時會出現意想不到的狀況,導致違約行為。為了能避免以后出現扯皮現象,需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利,以及違約金的償付金額和時間,遵循的原則就是雙方責權利對等。

                    房屋買賣合同糾紛案例
                    “陽合同”逃稅款引發糾紛

                    在一些二手房屋買賣過程中,買賣雙方常常會簽訂價格不同的兩份合同,這就是所謂的“陰陽合同”。

                    “陽合同”,系由雙方簽訂后向有關部門備案的那份合同,價格一般都很低。在成都地區一般只要不低于成都市房產管理局根據各區域情況發布的指導價格即可辦理 登記,并依據此價格交納各項稅費。這種操作方式確實可以為買賣雙方尤其是買方節省不少稅費(盡管法律規定交易稅是由賣方承擔,但實際操作中一般已由賣方將 其轉嫁給了買方)。

                    所謂“陰合同”,則是雙方當事人私下簽訂并實際履行的合同,價格一般都符合市場行情,充分反映了雙方當事人的真實購買價格和意圖。為了解決“陰陽合同”部分內容(尤其是有關價格的約定)的相互沖突問題,雙方應在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于XX年XX月XX日簽訂并用于備案登記的《房屋買賣合同》僅用 于辦理房屋買賣備案和權屬登記之用,不能用于確定甲乙權利義務的根據”等字樣。通過此方法一般可以規避“陰陽合同”約定不一致的問題。

                    只看房屋不看證引發糾紛

                    房屋權屬證書是出售方依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證,也是買賣合同談判的基礎,因此查看房產證是每個購房者必須做的第一件事。

                    李某通過某房屋經紀公司購買住宅,經紀公司告知李某“王某在某生活區有一套住宅出售”,中介隨即約見王某見面商談。次日上午,李某與中介一起來到王某居住的房屋,查看了房屋情況,商定價格為38萬元,并約定“李某預付部分房價款8萬元,當日下午王某將房產證交付王某,王某收到房產證 后一次性付清余款30萬元”。

                    李某與中介四處查問,發現王某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在這一起案件中,不管李某還是中介均未查看王某是否持有所售房屋合法有效的房產證。如果任何一方認真審查房產證,李某不可能如此輕易得手。

                    還有的在買賣中對對方提供的房產證不放心,購房者對房產證的真偽不易辨認,在付款之前時,一定要到當地房地產管理部門查證、核實房產證真偽以及是否設有抵押或被查封等情況。


                    “小產權房”交易引發糾紛

                    所謂“小產權房”,是指建設在農村集體土地上的商品性住宅。一般由開發商與村委會合作或由村委會自行開發建設。因其用地的性質,它不能獲得國家建設部門頒 發的房屋所有權證,當然也不能上市交易,其“房產證”往往是由鄉鎮政府自制頒發的,有的根本就沒有任何機構頒發的房產證,只有當地政府的宅基地批文等文件 可以證明擬出售房屋確系出賣人所有。相對于直接受法律保護的商品房所有權,這樣的產權性質以及所受到的產權保護比較“小”,所以被稱之為“小產權房”。

                    小產權房以價格低廉而備受青睞,在房屋買賣市場中占有一定份額;但對房地產市場形成一定沖擊,擾亂了正規房地產市場秩序。目前的法律法規不允許在集體土地 上進行房地產開發,不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。在目前的法律政策下,小產權房沒有房屋建設許可證、國有土地使用證、建筑 規劃許可證,在平時居住中相安無事,一旦發生糾紛被起訴,法院將認定房屋買賣合同無效。如一旦出現質量問題,購房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據或法 律依據;在面臨房屋拆遷,還可能承擔沒有拆遷補償的風險。

                    當然購買小產權房的利益和風險是并存的,上述可以預見和可能發生的潛在風險,房屋買賣雙方是可以通過買賣合同進行恰當規避和防范。合同務必做到萬無一失, 因此國家法律是不太愿意保護你在此情況下的權利的,一切得靠你自己的合同約定了,合同就成了你在發生糾紛時唯一的救命稻草了。

                    共同共有人未同意引發糾紛

                    房屋多為家庭成員共同共有財產。物權法第95條規定,共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權;第97條也規定,處分共同共有的不動產或者動產, 除共有人另有約定外,應須全體共同共有人同意。而過去在辦理房屋產權證時,多以家庭成員中的一人作為產權人,有的登記了共有權人,有的則根本沒有登記共有 權人而實際上是有共有權人的,因此,很難通過房產證直接查清房屋所有權人員。

                    對這類案件,法院只能依據法律規定,認定房屋買賣合同無效,判令返還原物、恢復原狀,根據過錯賠償損失。特別是房價漲跌較大、出賣一方準備在離婚前轉移財產以及個別子女處分父母房產的情況下,出賣方常以未經共同共有人同意而反悔,要求確認房屋買賣無效。

                        關于購房買賣合同的認識就是這些,通過文中的有關介紹,希望可以幫助到大家,另外大家如果還有其他的問題可以繼續查看官網的相關的介紹與內容。


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